집값 주범은 결국 유동성이다, 3차 통화량 급증기가 시작됐어요
집값 주범은 결국 유동성이다, 3차 통화량 급증기가 시작됐어요
M2 증가율 10.3%, 과거 두 차례 집값 폭등기와 닮은꼴인 이유
집값이 오르내리는 이유를 설명할 때 보통 수요와 공급을 먼저 떠올리실 텐데요. 사실 수요와 공급이 잠잠한데도 집값이 들썩이는 경우가 있어요. 바로 시중에 풀린 돈, 그러니까 유동성이 늘어날 때예요. 최근 한국은행 발표를 보면 통화량 증가 속도가 심상치 않은데요. 과거 두 차례 집값이 크게 뛰었던 시기와 패턴이 비슷하다는 분석이 나오고 있어서 오늘은 이 유동성과 집값의 관계를 데이터로 짚어볼게요.
- 통화량이 늘면 왜 집값이 오를까요
- 지난 10여 년간 세 차례의 통화량 폭증기
- 3차 급증기, 아직 끝나지 않았다는 신호
- 돈은 어디서 풀리고 있나요
- 투자자 인사이트
- 자주 묻는 질문
통화량이 늘면 왜 집값이 오를까요
집값을 움직이는 가장 기본적인 원리는 수요와 공급이에요. 사려는 사람이 많아지면 가격이 오르고 팔려는 매물이 늘어나면 가격이 내려가죠. 그런데 수요와 공급이 딱히 바뀌지 않았는데도 집값이 오르는 경우가 있어요. 시중에 돈이 더 많이 풀려서 유동성 자체가 늘어났을 때입니다. 이때는 집값만 오르는 게 아니라 주식이나 금처럼 대부분의 실물 자산 가격이 같이 뛰는 경향이 있어요. 돈의 가치가 상대적으로 떨어지면서 같은 자산을 사는 데 더 많은 돈이 필요해지는 거죠.
한국은행에 따르면 2026년 4월 기준으로 전년 동기 대비 광의통화 M2 증가율이 10.3%를 기록했어요. 2006년부터 2025년까지 20년간 평균 증가율인 7.7%를 훌쩍 뛰어넘는 속도예요. 이 수치는 수익증권을 포함한 구 M2 기준이고 한국은행이 작년 11월부터 새로 적용한 기준의 M2는 같은 기간 5.7% 늘어난 걸로 집계됐는데요 어느 쪽 기준으로 보든 통화량이 빠르게 불어나고 있다는 큰 흐름 자체는 같습니다.
지난 10여 년간 세 차례의 통화량 폭증기
지난 10여 년을 돌아보면 통화량이 유독 빠르게 늘어난 시기가 세 차례 있었어요. 1차 시기는 박근혜 정부 때인 2013년 8월부터 2015년 9월까지 2년 1개월 동안 18.1퍼센트, 금액으로는 341조원이 늘어났던 구간이에요. 이 시기 전국 아파트 매매가는 7.3퍼센트 상승했습니다.
2차 시기는 문재인 정부 때인 2017년 8월부터 2021년 12월까지 4년 4개월 동안 이어졌는데요 통화량이 45.6퍼센트 1134조원이나 늘어났어요. 1차 시기보다 기간은 두 배 이상 길고 증가폭은 세 배 넘게 컸죠. 그만큼 집값에 미친 영향도 훨씬 컸는데 이 기간 전국 아파트 매매가는 무려 35.9퍼센트나 상승했습니다.
3차 급증기, 아직 끝나지 않았다는 신호
이번 3차 시기는 바닥이었던 2023년 6월부터 2026년 4월까지 2년 10개월 동안 23.0퍼센트 876조원이 늘어난 구간이에요. 1차 시기보다는 증가폭이 크지만 역대급 집값 상승을 불러왔던 2차 시기보다는 아직 기간도 짧고 증가폭도 작은 편이죠. 문제는 이 3차 시기가 끝난 게 아니라 지금도 진행 중이라는 점이에요.
이렇게 보는 근거는 물가상승률 추이예요. 올해 3월까지만 해도 소비자물가상승률이 2.2퍼센트에 그쳤는데 4월에는 2.6퍼센트, 5월에는 3.1퍼센트로 빠르게 올랐어요. 국제유가가 오른 탓이라고 생각하기 쉽지만 브렌트유 평균 가격은 3월 118달러 4월 114달러 5월 104달러로 오히려 점점 안정되고 있었습니다. 다시 말해 유가가 아니라 돈 가치 하락이 5월 물가상승률을 끌어올린 근본 원인이라는 뜻이에요. 4월보다 5월에 통화량이 더 많이 풀렸을 가능성이 높다는 거죠.
돈이 풀리는 속도 자체도 과거보다 빨라졌어요. 1차 시기에는 월평균 13.7조원, 2차 시기에는 21.8조원이 풀렸는데 이번 3차 시기에는 월평균 25.8조원씩 풀리고 있습니다. 과거 그 어느 때보다 화끈하게 돈이 풀리고 있는 셈이에요.
돈은 어디서 풀리고 있나요
통화량이 늘어나는 경로는 보통 여러 가지가 겹쳐서 나타나요. 한국은행이 기준금리를 내리거나 국채를 매입해서 직접 돈을 공급하는 방법이 있지만 현재로서는 한국은행이 직접 개입하고 있다고 볼 만한 증거는 없어요. 대신 은행 대출이 늘어나면 차주의 계좌에 새로 예금이 생기면서 자연스럽게 통화량이 늘어나는데 최근에는 은행 신용대출을 통한 주식투자가 늘어난 게 한 요인으로 꼽힙니다.
정부의 재정지출도 통화량을 늘리는 경로예요. 4월 말부터 지급되기 시작한 고유가 피해지원금 규모만 4조 8000억원 정도인데 이런 자금이 그대로 민간 예금으로 흘러 들어가면서 통화량 증가에 보탬이 되고 있어요. 여기에 삼성전자나 SK하이닉스 같은 수출 기업들이 반도체 호황으로 벌어들인 달러를 원화로 환전하는 과정에서도 통화량이 늘어나는데 이 역시 현재 통화량 증가에 함께 작용하고 있는 요인으로 분석돼요.
투자자 인사이트
과거 데이터를 보면 통화량 증가율과 집값 상승률은 꽤 뚜렷한 상관관계를 보였어요. 통화량 증가가 단기 바닥을 찍었던 2013년과 2017년에는 전국 아파트값이 각각 0.3퍼센트, 1.3퍼센트 상승에 그쳤고 통화량 증가율이 역대 최저였던 2023년에는 아파트값이 오히려 6.7퍼센트 하락했어요. 반대로 통화량 증가가 정점을 찍었던 2015년과 2021년에는 아파트값이 각각 5.1퍼센트 20.2퍼센트나 뛰었습니다.
지금이 3차 통화량 급증기 한복판이고 아직 진행형이라는 점을 감안하면 부동산 시장을 살피실 때 수요와 공급뿐 아니라 매달 발표되는 M2 통화량 지표도 함께 챙겨보시는 게 도움이 될 수 있어요. 다만 통화량이 집값을 결정하는 유일한 변수는 아니라서 금리, 정책, 지역별 수급 같은 다른 요인들도 같이 살펴보셔야 합니다.
자주 묻는 질문
M2 통화량이 정확히 뭔가요
현금, 요구불 예금, 2년 미만 정기예적금처럼 비교적 쉽게 현금화할 수 있는 금융자산을 모두 합친 지표로 시중에 풀린 돈의 규모를 보여주는 가장 대표적인 통화량 지표예요.
통화량이 늘면 왜 집값이 같이 오르나요
시중에 돈이 많아지면 돈의 상대적 가치가 떨어지면서 같은 자산을 사는 데 더 많은 돈이 필요해지고 그 결과 부동산 주식 같은 실물 자산의 가격이 함께 오르는 경향이 있어요.
지금이 3차 통화량 급증기라는 건 어떤 의미인가요
과거 두 차례 집값이 크게 뛰었던 시기와 마찬가지로 통화량이 평균보다 훨씬 빠르게 늘고 있는 구간에 들어섰다는 뜻이고 이 흐름이 아직 끝나지 않고 진행 중이라는 게 핵심이에요.
통화량 증가가 항상 집값 상승으로 이어지나요
과거 데이터상 상관관계는 뚜렷하지만 항상 동일한 비율로 움직이는 건 아니에요 금리, 정부 정책, 지역별 수급 같은 다른 변수들도 함께 작용하기 때문에 통화량 하나만으로 집값을 단정하긴 어렵습니다.
일반 투자자가 통화량 지표를 어떻게 활용하면 좋을까요
한국은행이 매달 발표하는 통화 및 유동성 자료에서 M2 증가율 추이를 꾸준히 확인하면 부동산이나 자산시장의 큰 흐름을 가늠하는 참고 지표로 활용할 수 있어요.
결국 집값을 움직이는 건 수요와 공급만이 아니라 시중에 얼마나 많은 돈이 풀려 있는지도 큰 변수라는 걸 과거 데이터가 보여주고 있어요. 지금의 3차 통화량 급증기가 어디까지 이어질지, 그리고 그 끝에서 집값이 어떤 모습을 보일지는 앞으로 발표될 M2 지표를 계속 지켜봐야 알 수 있을 것 같습니다.